La revisione delle rendite catastali per gli immobili urbani

La legge finanziaria per il 2005, la n. 311 del 30 dicembre 2004, nei commi 335 e seguenti dell'unico articolo, ha disposto la revisione della tassazione immobiliare, nel caso di specie la revisione delle rendite, ad alcune condizioni che qui andremo ad esaminare.
Tre sono i momenti di intervento che la legge finanziaria detta in tema di valore delle unità immobiliari o meglio delle rendite catastali ai fini ICI e Tarsu, in particolare le disposizioni contenute nei commi 335, 336 e 540 della legge n. 311/2004.
Il Legislatore in particolare prevede una revisione dei classamenti delle unità immobiliari di alcune zone del territorio comunale (comma 335 legge finanziaria 2005), un'analoga revisione del classamenti delle unità immobiliari oggetto di ristrutturazioni edilizie (comma 336 legge finanziaria 2005) e una particolare modalità di esecuzione delle stime censuarie relative ai fabbricati strumentali posseduti dalle imprese (comma 540 legge finanziaria 2005).
Vediamo in dettaglio la prima disposizione concernente la revisione parziale dei classamenti delle unità immobiliari di alcune zone o microzone del territorio comunale.

Revisione dei classamenti delle unità immobiliari di alcune zone del territorio comunale
Tra i vari interventi che hanno avuto, nella legge finanziaria per il 2005, ad oggetto i redditi immobiliari e la lotta al sommerso, un posto di rilievo l'assume la revisione parziale dei classamenti delle unità immobiliari site in alcune parti del territorio, per le quali, ai sensi del comma 335 della legge n. 311/2004, il rapporto tra il valore medio di mercato e il corrispondente valore medio catastale ai fini dell'applicazione dell'imposta comunale si discosta «significativamente dall'analogo rapporto relativo all'insieme delle microzone comunali». La citata norma in altre parole attribuisce ai Comuni la facoltà di individuare alcune porzioni del territorio comunale, le quali siano in effetti "anomale" rispetto alla media dei rapporti tra i valori catastali dei fabbricati e quelli reali ovvero di mercato.
Il Comune, una volta individuate le microzone "fuori mercato", chiederà l'intervento dell'Agenzia del Territorio competente, la quale provvederà a riconsiderare (non singolarmente ma per tipologia) i dati delle unità immobiliari ubicate nella porzione di territorio, attribuendo nuove categorie e classi. La revisione parziale del classamento (non quindi una modifica degli estimi o un incremento percentuale delle rendite) è operata dagli ufficio provinciali dell'Agenzia del territorio dietro richiesta in tal senso dei Comuni interessati. Non si tratta, è il caso di ribadirlo, di una revisione alias un aggiornamento generale degli estimi catastali ovvero dei valori delle unità censite, ma un allineamento parziale e limitato solo ad alcuni immobili (quelli ubicati nelle microzone "anomale").
Quanto alle modalità tecniche e operative per l'applicazione delle disposizioni ora ricordate, la legge finanziaria per il 2005, al comma 339, rinvia ad un provvedimento del Direttore dell'agenzia del Territorio, pubblicato sulla G.U. del 18 febbraio 2005.

Le "microzone"
Il Legislatore ha preso atto già nel 1998 della non perfetta rispondenza dei valori catastali degli immobili con i valori medi di mercato. Tale constatazione, ben nota specie con riferimento agli edifici presenti nei maggiori centri urbani, ha portato nel 1996, ad opera dei commi 154 e 155 dell'art. 3 della legge 23 dicembre 1996, n. 662, alla previsione di una revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d'estimo, della qualificazione, classificazione e classamento delle unità immobiliari e dei relativi criteri nonché delle commissioni censuarie a ciò incaricate.
In attuazione delle citate disposizioni, con D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138 è stato approvato un apposito regolamento per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d'estimo, delle unità immobiliari e dei relativi criteri. Il suddetto regolamento disponeva anche la delimitazione di cosiddette "microzone" ovvero porzioni continue del territorio comunale con omogeneità nei caratteri posizionali, urbanistici, storico-ambientali e socio–economici dei posizionamenti nonché nella dotazione dei servizi e delle infrastrutture urbane. In parole, all'interno del territorio comunale esistono zone residenziali ovvero di pregio, zone periferiche o vicine a zone industriali. Fabbricati con identiche caratteristiche di costruzioni e finiture hanno naturalmente valori diversi per il solo fatto di essere posizionati in zone meglio o peggio servite dai trasporti pubblici, più o meno lontane dal centro cittadino e per altre caratteristiche concernenti la loro ubicazione territoriale. Ai comuni pertanto il citato regolamento del 1998 demandava la individuazione di queste microzone, in modo da legare il valore catastale delle unità immobiliare anche alla specifica microzona comunale di ubicazione.
Dall'ormai non vicino 1998 nessun Governo ha mai affrontato in modo organico il tema della revisione degli estimi catastali.
I comuni hanno dal canto loro individuato le microzone in cui può essere diviso il territorio comunale (ad esempio il dipartimento delle Entrate del Comune di Roma ne ha delimitate ben 238, quello di Milano 56, Courmayeur 15, una o due zone al massimo i piccoli comuni).

Le modalità operative di revisione
L'Agenzia del territorio ha emanato il 16 febbraio scorso l'apposito regolamento previsto dal comma 339 dell'articolo unico della legge finanziaria 2005 (Legge n. 311/2004), dettando le procedure in base alle quali il Comune potrà richiedere la revisione dei valori catastali delle unità immobiliari con valore catastale "inadeguato".
La revisione dei classamenti delle unità immobiliari è parziale perché interessa soltanto gli edifici presenti in una o più delle microzone in cui è stato suddiviso il territorio comunale, a condizione che il rapporto tra il valore medio catastale si discosti per più del 35% dall'analogo rapporto relativo all'insieme delle microzone comunali (il Legislatore ha invece utilizzato il termine "significativamente").
In altre parole, in forza del suddetto provvedimento dell'Agenzia del Territorio, occorre definire quattro elementi:

Definiti questi valori (e di seguito ne evidenzieremo difficoltà e limiti) occorre determinare due indici:

Qualora i due rapporti si discostino in misura significativa (termine utilizzato dalla legge) ovvero in misura superiore al 35% (riferimento evidenziato nel regolamento) o in una percentuale più elevata (ove il Comune disponga in tal senso) è possibile attivare la revisione del classamento (in aumento o in diminuzione).
Condizione imprescindibile per operare questo raffronto è che le microzone in cui è suddiviso il territorio comunale siano almeno 3. Restano conseguentemente non revisionabili i classamenti delle unità immobiliari situate in comuni con 1 o due microzone.
La revisione del classamento (e di conseguenza l'applicazione di un nuovo estimo) non riguarderà la singola unità immobiliare, ma tutte quelle che appartengono a una determinata categoria all'interno della singola microzona.

Le conseguenze in termine di carico fiscale
Quanto verrà a pesare questa revisione dei valori catastali a livello di imposizione?
La risposta non è facile né immediata. Possiamo però fornire una indicazione di massima, con alcuni esempi. Prendiamo gli estimi catastali di tre grandi centri urbani, Milano, Roma e Bari con riferimento alla categoria degli immobili di civile abitazioni contraddistinti dal codice A/2. Abbiamo le seguenti tariffe d'estimo (naturalmente da moltiplicare per i vani catastali per ottenere la rendita dell'immobile e, dopo la necessaria rivalutazione del 5%, il valore catastale, dato dalla rendita moltiplicata per 100, 110 o 120 a seconda dell'utilizzo ai fini della determinazione della base imponibile della Irpef, della ICI, delle imposte sui trasferimenti).

Ipotizzando una variazione dalla seconda classe alla quarta classe della tariffa d'estimo, avremo un aumento della rendita catastale nelle percentuali ovvero un incremento del valore dell'immobile del 37% in Milano, del 35% in Roma, del 38% in Bari, base imponibile per l'Irpef, per l'ICI, per le imposte indirette sui trasferimento.

In via di prima approssimazione nella stessa misura verranno ad aumentare le imposte dirette (Irpef o Ires), l'ICI, le imposte indirette sui trasferimenti (registro e ipo-catastali). Si tratta naturalmente di un'approssimazione, fondata sull'ipotesi che le abitazioni di categoria A/2 vedano nei tre centri urbani rivisto il classamento con un aumento di due classi. Sono calcoli solo ipotetici e imprecisi, che però possono dare un'indicazione di massima degli effetti della revisione disposta dalla legge finanziaria per il 2005. La modifica delle classi può comportare ad uno spostamento anche alle terza o quarta classe superiore e ad un conseguente aumento del carico fiscale.

Le difficoltà nella revisione per le unità di maggior pregio
La revisione disposta dalla legge finanziaria per il 2005 abbiamo visto che è operata mediante l'attribuzione di una classe maggiore di quella attuale (in genere sono 6 o 7 le classi previste nel D.M. 27 settembre 1991 recante la determinazione delle tariffe d'estimo delle unità immobiliari).
Tale revisione parziale incontra serie difficoltà allorquando gli immobili abbiano già attribuita una delle classi superiori. Per rendere possibile una modifica in aumento del classamento delle unità di maggior pregio, ovvero per aumentare la classe attribuibile ad un immobile già censito nella classe 6 o 7, occorrerà avviare la procedura di revisione delle classi o categorie di cui all'art. 64 del D.P.R. n. 1142/1949. L'iter procedurale in questo caso sarà lunghissimo e complesso, poiché sono previsti l'esame e l'approvazione delle Commissioni censuarie provinciali, in gran parte scadute, per poi essere pubblicate sulla Gazzetta Ufficiale.

Le possibili difese del contribuente
Al contribuente dovrà essere notificata la nuova rendita conseguente alle operazioni (laboriose) sopra ricordate. L'avvenuta revisione potrà essere impugnata con ricorso alle Commissioni tributarie competenti. Non si sa bene però sulla base di quali considerazioni potrà il contribuente motivare l'impugnazione; anche per un tecnico sarà impossibile infatti controllare e confutare i calcoli effettuati dall'Agenzia del Territorio. SI possono operare soltanto alcune considerazioni generali e in particolare le seguenti.
Innanzitutto i valori medi di mercato risultanti dalle osservazioni dell'osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia del Territorio per il secondo semestre 2004 potranno presumibilmente anche essere noti, ma ignote resteranno le modalità di rilevazione dei valori medi, sconosciuti gli atti di trasferimento monitorati e rilevati, non noti metodologia e bontà dei sistemi di rilevazione, con conseguente limitazione del diritto di difesa del contribuente interessato.
In secondo luogo il valore medio catastale al metro quadrato non è attualmente ricavabile dai dati censiti del fabbricato, giacché l'unità di misura delle abitazioni ai fini catastali non è data dai metri quadrati bensì dai vani catastali, la cui estensione peraltro muta da comune a comune. Gli stessi vani sono peraltro solo parzialmente commisurati al numero dei vani reali (che non solo possono avere metratura diversa a seconda della singola abitazione, ma vengono misurati con modalità diversa a seconda che si tratti di stanze di abitazione, di servizi o di locali accessori).
Da evidenziarsi infine, a parere di chi scrive, una disparità di trattamento tra i titolari di diritti reali sulle unità immobiliari che sono ubicate nelle microzone passibili di revisione e i contribuenti che possiedono fabbricati di analoghe caratteristiche, ma hanno la "fortuna" di averle ubicate in microzone non passibili di rettifica se non in comuni con una o due microzone soltanto, non legittimati a chiedere la revisione del classamento.

aprile 2005

risposta a cura di Lorenzo Gorgoglione

Fonte: Pratica Fiscale e Professionale - I casi - Ipsoa Editore